L’agenzia delle entrate ha rilasciato una circolare in cui vengono riassunti i punti più importanti in riferimento al Superbonus 110%, introducendo inoltre quelle che sono le novità.
Vediamo alcune delle caratteristiche più importanti.
Scadenze
A seguito delle modifiche, il 110% viene applicato alle spese sostenute entro il:
- 30 giugno 2022, dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nell’apposito registro, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi;
- 30 giugno 2022, per gli interventi su unità immobiliari dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, oppure per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati;
- 30 giugno 2023, dagli IACP nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, per gli interventi di risparmio energetico e dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa oppure per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo;
- 31 dicembre 2025, dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato iscritte negli appositi registri e dalle associazioni di promozione sociale;
- 31 dicembre 2025, dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione (110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023; 70% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024; 65% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025);
- 31 dicembre 2025, dai condomini con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione (110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023; 70% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024; 65% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025).
Beneficiari
Tra i beneficiari del 110% rientrano:
- Le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari che possiedono l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o altro diritto reale di godimento, oppure che detengono l’immobile in base ad un contratto di licenza, anche finanziaria, o di comodato;
- I contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese ottenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito privatistico;
- I soci di società semplici di gestione immobiliare, che non possono svolgere attività commerciale, in relazione alle spese sostenute per interventi su immobili residenziali detenuti;
Edifici interessati
Prevalenza residenziale: con prevalenza della funzione residenziale dell’immobile, si consente, anche ai proprietari di unità non residenziale di accedere al Superbonus per i lavori condominiali; viene confermato che sono agevolate anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Se gli interventi comportano il cambio di destinazione d’uso di alcune unità poste all’interno dell’edificio, la verifica che l’immobile abbia prevalente funzione aziendale va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori.
A/9 aperte al pubblico: si tratta di unità immobiliari accatastate in categoria A/9 che rientrano nell’ambito applicativo del Superbonus, solo nel caso in cui siano “aperte al pubblico”.
Immobili vincolati: se gli interventi “trainanti” di efficientamento energetico sono vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali o da vincoli previsti dal Codice dei beni, viene confermata la possibilità di fruire del Superbonus anche solo per le spese relative agli interventi “trainanti” di efficientamento energetico. Condizione è che gli interventi assicurino il miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio oggetto di intervento oppure, se l’edificio è già nella penultima classe, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare tramite APE.
F/2 F/3 F/4: le “unità collabenti” (F/2) possono essere considerate come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Al termine dei lavori l’immobile deve rientrare comunque in una delle categorie catastali ammesse al beneficio; le “unità in corso di costruzione” (F/3) possono fruire del Superbonus solo se gli interventi riguardano un immobile in precedenza accatastato e provvisto dei requisiti per accedere all’agevolazione, come la presenza di un impianto di climatizzazione, e solo successivamente riclassificato in F/3. Resta fermo che al termine dei lavori l’immobile dovrà essere accatastato in una delle categorie ammesse al beneficio e che gli interventi dovranno garantire il doppio passaggio di classe rispetto alla situazione pre-intervento; le “unità in corso di definizione” (F/4) possono fruire del Superbonus in presenza dei requisiti richiesti dalla norma (es. la presenza di un impianto di climatizzazione invernale per gli interventi di efficienza energetica e la necessità del doppio passaggio di classe). Resta fermo che una volta definita la destinazione d’uso e la consistenza dell’unità, ai fini del Superbonus sarà necessario che l’unità rientri in una delle categorie ammesse al beneficio.
Edifici sprovvisti di copertura: dal 1° gennaio 2021, il Superbonus si applica alle spese sostenute per tutti gli interventi effettuati su edifici privi di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, a condizione che:
- siano realizzati anche interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio;
- al termine degli interventi, l’edificio raggiunga una classe energetica di fascia A.
In tale ipotesi, non è richiesto l’APE iniziale, ma occorre una relazione tecnica che attesti che l’edificio era dotato di un impianto di riscaldamento situato negli ambienti oggetto di intervento di riqualificazione energetica funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.
Condominio da 2 a 4 unità in “monoproprietà”: dal 1° gennaio 2021 sono agevolati anche gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà (solo persone fisiche). Valgono per questi edifici le regole generalmente ammesse per l’accesso al 110% per gli edifici condominiali.
Immobili ad uso promiscuo: in caso di interventi agevolati realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all’esercizio dell’arte o della professione o di attività commerciale (occasionale o abituale), ai fini del Superbonus, la detrazione è ridotta al 50%; questa riduzione non opera nel caso in cui nell’abitazione sia stabilita la sede amministrativa dell’imprenditore individuale che svolge un’attività tipicamente “in cantiere”.
Condominio, supercondominio e condominio minimo: Valgono per questi edifici le regole generalmente ammesse per l’accesso al 110% per gli edifici condominiali. I relativi finanziamenti e l’adesione alle opzioni per cessione o sconto possono essere approvati dall’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Indipendenza funzionale e accesso autonomo dall’esterno: ai fini del Superbonus l’unità abitativa indipendente funzionalmente e dotata di accesso autonomo, che si trovi all’interno di un edificio plurifamiliare fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto). Gli interventi effettuati su una unità abitativa “funzionalmente indipendente e con uno o più accessi autonomi dall’esterno” possono essere ammessi al Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, indipendentemente dalla circostanza che tale unità sia ubicata in un edificio escluso dall’agevolazione.
Tipologie di intervento
Demolizione e ricostruzione: alla categoria “ristrutturazione edilizia” sono ricompresi anche gli interventi di aumento di volumetria; il Sismabonus 110% spetta per l’intero intervento di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico, mentre l’Ecobonus al 110% è riconosciuto solo per le spese riferite alla porzione preesistente dell’edificio, e non si applica alla parte ampliata dello stesso;
Interventi trainanti di riqualificazione energetica: dal 1° gennaio 2021, sono ammesse al Superbonus anche le spese per l’isolamento termico del tetto a chiusura di un locale sottotetto non riscaldato (senza isolamento del solaio sottostante);
Interventi trainanti antisismici: l’Agenzia delle Entrate ribadisce che, in vigenza del Superbonus, i beneficiari non possono scegliere di applicare le aliquote ordinarie del Sismabonus (70%-75%-80%-85%), ma devono utilizzare l’aliquota potenziata del 110%; le aliquote ordinarie del Sismabonus si applicano in tutte le ipotesi in cui il Superbonus è escluso;
Interventi trainanti/trainati: le spese per gli interventi “trainati” possono essere sostenute da un soggetto diverso da quello che ha sostenuto le spese per gli interventi “trainanti”. Quindi in caso di spese per interventi “trainanti” su parti comuni condominiali sostenute da un coniuge, e di spese per lavori “trainati” sostenute dall’altro coniuge, entrambi i soggetti beneficiano del Superbonus.
Interventi trainati: le barriere architettoniche: dal 1° gennaio 2021 rientrano anche gli interventi relativi all’eliminazione delle barriere architettoniche. Possono essere eseguiti sia sulle parti comuni di edifici in condominio, sia sulle singole unità immobiliari, anche in assenza di disabili e di persone di età superiore ai 65 anni.
Interventi trainati, sostituzione di finestre ed infissi: in assenza di demolizione e ricostruzione, è agevolabile con il Superbonus solo la sostituzione degli infissi e non la nuova installazione degli stessi. La sostituzione può comportare lo spostamento e la variazione delle dimensioni degli stessi, a condizione che la superficie complessiva coperta dagli infissi sia minore/uguale a quella preesistente. In caso di installazione di ulteriori infissi, è possibile accedere alla diversa detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie, nel limite di 96.000€. In caso di demolizione e ricostruzione il 110% spetta anche se vengono modificati il numero, la posizione, la dimensione, l’orientamento delle finestre.
Interventi trainati, impianti fotovoltaici: l’Agenzia delle Entrate conferma che, in base alla normativa, l’installazione di impianti fotovoltaici è agevolata con il Superbonus anche se effettuata su edifici di nuova costruzione. Sul punto, viene chiarito che il beneficio spetta a condizione che:
- sia realizzato insieme ad un intervento “trainante” di tipo energetico o antisismico. Tuttavia per il “trainante” il 110% non si applica, trattandosi di una nuova costruzione;
- siano rispettate tutte le ulteriori condizioni richieste dalla disciplina (ivi compreso il doppio passaggio di classe energetica).
Il beneficio spetta anche in caso di installazione su un’area pertinenziale o su un immobile diverso da quello oggetto degli interventi agevolati, a condizione che l’edificio interessato dai lavori fruisca dell’energia prodotta dall’impianto.
Interventi trainati, colonnine di ricarica: dal 1° gennaio 2021 i limiti di spesa sono differenziati a seconda della tipologia di immobile (2000€ per le unifamiliari o unità in plurifamiliari; 1500€ per condomini/unità in plurifamiliari con installazione fino a 8 colonnine; 1200€ per condomini/unità in plurifamiliari con installazione di oltre 8 colonnine).
Trattandosi di un file riassuntivo delle principali disposizioni, per ulteriori approfondimenti consigliamo una lettura della circolare rilasciata dalla stessa Agenzia delle Entrate al seguente link:
